Guía · Actualizada en noviembre de 2026
Licencia de subdivisión: qué es, requisitos y dónde se tramita
La licencia de subdivisión es la autorización previa para dividir un predio, y se tramita ante el curador urbano o, donde no lo haya, ante la autoridad municipal, que suele ser planeación. Sin ella, por regla general, la notaría y el registro no pueden formalizar la división.
Si ya tiene claro cómo quiere repartir el lote, este es el papel que decide si se puede. Mucha gente llega aquí después de pagar un plano que no cumplía lo que pedían, o de oír en la notaría que le falta algo que nadie le había mencionado.
Sin compromiso. También puede escribir o llamar al 320 416 7874.
Escríbanos el municipio y si el predio es urbano o rural, al 320 416 7874. Le decimos por dónde empezar.
Qué permite y qué no permite una licencia de subdivisión
La licencia autoriza a partir el predio siguiendo el POT y las normas agrarias, culturales y ambientales. En suelo rural debe garantizar acceso a cada parte resultante: un lote al que no se puede llegar no sirve. No autoriza obras ni construcción.
No transfiere la propiedad ni abre matrículas por sí sola. Después hay que llevarla a escritura, registrarla y actualizar catastro: ese recorrido completo es el desenglobe de predios.
Las tres modalidades: rural, urbana y reloteo
Licencia de subdivisión rural
Se usa en suelo rural y de expansión urbana. Es la que aplica a la mayoría de las fincas de Boyacá y Cundinamarca, y su límite principal es la UAF.
Licencia de subdivisión urbana
Se usa para predios urbanizables aún no urbanizados en suelo urbano, y solo en los casos que fija el Decreto 1077 de 2015. Cada municipio define el área y el frente mínimos.
Reloteo
Sirve para dividir o redistribuir lotes ya urbanizados o legalizados. Si su lote hace parte de una urbanización, lo más probable es que esta sea su modalidad: confírmelo con la curaduría.
¿Le está pasando esto con su predio?
Cuéntenos el caso en una llamada de 15 minutos. Le decimos qué papel revisar primero y qué sigue, sin compromiso.
Sin compromiso. También puede escribir o llamar al 320 416 7874.
Licencia de subdivisión de predio rural: el límite de la UAF
En suelo rural no se puede subdividir por debajo de la Unidad Agrícola Familiar de la zona, salvo las excepciones del artículo 45 de la Ley 160 de 1994. Esas excepciones se justifican por escrito al radicar la solicitud, y la autoridad verifica que encajen en la ley.
Este límite puede frenar una solicitud cuando ya hubo gastos. Antes de contratar un plano, compruebe que las partes que quiere crear alcancen el mínimo.
Requisitos para la licencia de subdivisión
La Resolución 462 de 2017 del Ministerio de Vivienda, modificada por la Resolución 1025 de 2021, fija la lista de documentos. La regla es radicar y resolver solo con esos requisitos, aunque el POT y las normas de patrimonio pueden sumar otros.
- Certificado de tradición y libertad con no más de un mes de expedido.
- Formulario único nacional diligenciado, con los datos de los colindantes.
- Copia del documento de identidad o certificado de existencia, con poder especial si actúa un apoderado.
- Copia del impuesto predial del último año, o de otro documento oficial que permita establecer la dirección del predio.
- Copia de la matrícula o tarjeta profesional de quien firma el plano.
- Plano del levantamiento topográfico, antes y después de la división, amojonado, alinderado y con cuadro de áreas.
- Documento que justifique la excepción, si va a subdividir por debajo de la UAF.
Quién debe firmar el plano
En subdivisión rural y urbana, la norma exige la firma de un ingeniero topográfico matriculado o de un topógrafo profesional con licencia, según la Ley 70 de 1979. Pida siempre el número de licencia antes de contratar.
Un plano sin el antes y el después, o sin cuadro de áreas, no cumple lo que pide la resolución. Por eso el levantamiento topográfico debe pedirse pensando desde el principio en la licencia.
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Dónde se tramita en Boyacá y Bogotá
La solicitud se radica en el municipio donde está el predio. Quién la recibe depende de si allí hay curador urbano.
- Bogotá: curadores urbanos.
- Tunja: curadurías urbanas 1 y 2.
- Municipios sin curador, como buena parte de Boyacá: la oficina o secretaría de planeación, o la que haga sus veces.
Conviene preguntar antes de radicar cómo liquidan el valor y cuánto tardan en la práctica. Dos municipios vecinos pueden cobrar distinto y demorarse distinto dentro del plazo legal.
Cuánto cuesta y cuánto demora
Ante un curador urbano, la expensa de una subdivisión rural o urbana es de 25,02 UVT: cerca de $1.310.000 en 2026, más IVA. La fija el Decreto 1077 de 2015, modificado por el Decreto 1890 de 2021. En reloteo se liquida por área, y en municipios sin curador pregunte en planeación si cobran y cuánto.
La autoridad tiene hasta 45 días hábiles para decidir, desde que la solicitud queda radicada en legal y debida forma, y puede prorrogarlos una vez hasta por la mitad. Una vez en firme, la licencia rige 12 meses improrrogables para llevarla a escritura y registro.
Licencia de parcelación y licencia de subdivisión: la diferencia
La subdivisión parte el predio y no incluye obras. La licencia de parcelación autoriza a crear espacios públicos y privados y a construir vías en suelo rural o suburbano, y se usa en proyectos más grandes.
Si lo suyo es repartir una finca familiar en pocas partes, normalmente lo que busca es la subdivisión. Si le ofrecieron un lote dentro de una parcelación, pregunte siempre por su licencia.
Cómo evitar que le devuelvan la solicitud
- Compruebe primero el área real y la UAF o el lote mínimo.
- Verifique que todos los dueños que figuran en el certificado estén de acuerdo y puedan firmar.
- Asegure el acceso a cada parte que va a crear.
- Avise a los colindantes y tenga claros los linderos.
Lo que más retrasa estos trámites no son los documentos. Son los hermanos que no firman, los vecinos que no aparecen y los papeles que se descubren viejos cuando ya se pagó todo lo demás.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el área mínima para la subdivisión de un lote rural en Colombia?
La de la Unidad Agrícola Familiar de su zona, que cambia por municipio y tipo de suelo. Algunas excepciones legales permiten menos, y el POT también pone condiciones.
¿Qué se necesita para hacer una subdivisión de terreno?
Ser propietario o contar con todos los propietarios, cumplir la norma de área y presentar los documentos y el plano firmado que exige la resolución.
¿Puedo dividir sin licencia si es una herencia?
Una sentencia judicial en firme que ordene la partición no requiere licencia, según el Decreto 1077. Eso no borra el límite de la UAF ni cubre, por sí solo, una sucesión hecha en notaría. Consulte con el abogado de la sucesión antes de repartir.
¿Topo Explorer tramita la licencia?
Elaboramos el plano y acompañamos la radicación técnica dentro del servicio de desenglobe. [POR VALIDAR: alcance con el dueño] La decisión siempre es de la autoridad competente.
Antes de pagar un plano, confirme que su predio puede dividirse
Un trámite que se devuelve cuesta meses, y en una familia cuesta paciencia. Escríbanos el municipio, cuánto mide el predio y cuántas partes quiere hacer: le decimos qué revisar primero.
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